Quali i rimedi avverso un uso illegittimo da parte del condomino dei beni comuni?
Attesa la più totale carenza di sanzioni tipiche previste dall’ordinamento giuridico, anche allorché si sia in presenza di un regolamento condominiale, vuoi assembleare che contrattuale, e considerato che l’intervento dell’amministratore condominiale appare essere sostanzialmente una mera facoltà di richiamo, del tutto sprovvista di strumenti di intervento concreti ed efficaci, non sembra restare altro che il ricorso alla Autorità, prevalentemente a quella giudiziaria.
Difficile è infatti ipotizzare che altre autorità possano intervenire in ambienti appartenenti a privati, salvi i casi di pericolo per la incolumità delle persone o di rovina, per i quali potrebbero essere investiti i Vigili del Fuoco o le Forze di Polizia.
Ma anche il ricorso all’Autorità Giudiziaria non appare sempre agevole e di sicuro effetto, sovente comportando tempi lunghi, troppo dilatati rispetto alle esigenze concrete dell’istante.
Vengono allora in rilievo quelle azioni, quei procedimenti di natura speciale che, in presenza di determinati requisiti di fatto e di diritto possono condurre ad una soddisfazione celere (relativamente celere) della ragioni fatte valere.
Si tratta sostanzialmente:
delle azioni cd. possessorie, previste agli artt. 1168 e 1170 c.c., poste a tutela del possesso (o del compossesso).
Del ricorso d’urgenza contemplato all’art. 700 c.p.c., in tutte quelle ipotesi in cui non sia data altra azione.
Delle cd. azioni nunciatorie: quella di danno temuto di cui all’art. 1172 c.c. e quella di nuova opera di cui all’art. 1171 c.c.
Del ricorso di cui all’ultimo comma dell’art. 1105 c.c., in caso di inerzia dell’assemblea o dell’amministratore.
Dell’impugnazione contemplata dall’art. 1137 c.c. nel caso in cui l’abuso sia stato autorizzato od avvallato da una delibera assembleare.
In tutte queste ipotesi astratte, chi agisce dovrà fornire la prova dei fatti che denuncia ed argomentare la loro illiceità.
Va ricordato, in particolare, che a mente dell’art. 7 c.p.c. n. 2, il Giudice di Pace è competente “per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case”.
Trattandosi di competenza per materia, essa è inderogabile, di talché va prestata particolare attenzione all’esatta natura della materia del contendere.
In argomento si segnalano alcune pronunce del Supremo Collegio.
La questione circa la legittimità dell’installazione di cavi elettrici nei muri condominiale, delle centraline elettroniche e delle antenne televisive sui tetti o sulle terrazze comuni, in quanto tale utilizzazione sarebbe vietata dal regolamento condominiale o da una deliberazione condominiale ovvero perchè tale uso non sarebbe compatibile con la facoltà concorrente degli altri condomini sulla stessa parte comune, appartiene alla competenza per materia del Giudice di Pace perché la controversia non riguarda il diritto di esercitare tale facoltà o il diritto di comproprietà bensì il limite quantitativo o qualitativo dell’uso dei beni comuni. (Cass. 19 Novembre 2001 n. 14527).

Devono ritenersi per cause relative alle modalità di uso dei servizi condominiale quelle riguardanti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà devono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi in condominio debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini (Cass. 28 Settembre 1994 n. 7888).

Ogni controversia nella quale sia in discussione l’esistenza stessa del diritto del condomino a fruire della cosa o del servizio comune è estranea all’ipotesi di cui all’art. 7 c.p.c., e quindi esorbita dalle competenze funzionali del Giudice di Pace, restando attribuita al giudice competente secondo gli ordinari criteri del valore della causa. (Cass. 14/6/1996 n. 5467; Cass. 15/4/2002 n. 5488; Cass. 22/5/2000 n. 6642; Cass. 15/4/1994 n. 8431).

Esulano dalla competenza del Giudice di Pace di cui all’art. 7 c.p.c. le controversie sulla esistenza stessa del diritto all’uso del bene o del servizio condominiale, allorché vi siano contestazioni in ordine alla sussistenza dei coesistenti diritti dei condomini, come la controversia circa il mutamento di destinazione di uso dell’immobile ed il conseguente uso dei beni condominiali (Cass. 20/7/1994 n. 6770).

Le cause relative alle modalità di uso dei servizi condominiali sono quelle che riguardano la determinazione della maniera più conveniente ed opportuna di fare uso della cosa comune, mentre esulano da tale ambito le controversie che riguardano la titolarità dell’uso e, dunque, il contenuto stesso del diritto di comproprietà dei singoli partecipanti (Cass. 13/10/1997 n. 9946).

Rientrano nella competenza per materia del Giudice di Pace tutte le controversie nelle quali siano in discussione i,limiti quantitativi e qualitativi dell’esercizio delle facoltà spettanti ai condomini, con esclusione di quelle nelle quali sia contestato, in tutto od in parte, il diritto di comproprietà di uno dei condomini oppure sia radicalmente negato un diritto vantato sulla cosa comune. (Cass. 7 Giugno 2005 n. 11861; Cass. 25/2/2005 n. 4030).

La controversia, instaurata da un condomino per la rimozione dalla facciata di un edificio condominiale di uno scambiatore di calore installatovi da altro condomino con l’autorizzazione dell’assemblea, a motivo del pregiudizio arrecato al decoro architettonico ed alla sicurezza dell’edificio stesso, riguarda non le modalità d’uso o la misura dei servizi condominiale, ma la contestazione in radice del diritto del condomino di fare un determinato uso della cosa comune e del potere dell’assemblea di consentirlo e, quindi, esula dalla competenza per materia del Giudice di Pace. (Cass. 23/10/1993 n. 10519).

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