Il principio generale, dettato dall’art. 840 c.c., secondo cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, di modo che il proprietario può eseguire qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino, non può trovare applicazione in materia condominiale dove il limite ultimo del proprietario del piano più basso è rappresentato dal sedime del fabbricato. (Cass. 9 Marzo 2006 n. 5085).
Infatti, per il combinato disposto degli artt. 804 e 1117 c.c. lo spazio sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in mancanza del titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla sua destinazione.
Ne deriva che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali od ingrandire quelli preesistenti, comportando tali attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo. (Cass. 28 Aprile 2004 n. 8119; Cass. 24 Ottobre 2006 n. 22835).

È stata ritenuta legittima la recinzione di una terrazza a livello di proprietà condominiale essendo stata esclusa la sussistenza di un atto emulativo e, per contro, meritevole di tutela la cautela sottostante alla recinzione della proprietà comune (Cass. 27 Giugno 2005 n. 13732; Cass. 11 Aprile 2001 n. 5421 e Cass. 3 Aprile 1999 n. 3275).

È stata disposta la condanna del condomino che aveva installato una tettoia nel pozzo luce comune, trattandosi di un cortile di piccole dimensioni circoscritto dai muti perimetrali, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (Cass. 16 Settembre 2003 n. 13561).

L’uso della cosa comune da parte di ogni condomino sottostà alle prescrizioni di cui all’art. 1102 c.c. per cui deve ritenersi illegittima la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione, mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura, di una porzione del cortile comune, poiché ciò configura un abuso impedendo agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ne ostacola il godimento ed altera l’equilibrio tra le concorrente analoghe facoltà (Cass. 3640/2004).

L’apposizione di una vetrina o di una mostra sul muro comune perimetrale da parte di un condomino, in corrispondenza del proprio locale destinato ad esercizi o di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo a tutti i condomini, se effettuata nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. (Cass. 12 Febbraio 1998 n. 1499).

Deve ritenersi nulla la delibera dell’assemblea che, a maggioranza, ha vietato ad un condomino di parcheggiare la proprio roulotte nello scoperto comune, poiché la maggioranza realizzata avrebbe potuto tutt’al più regolamentare le modalità di utilizzo del diritto di parcheggio delle roulottes, ma non certo eliminarlo (Cass. 26 Settembre 1998 n. 9649).

Deve ritenersi legittima la costruzione di sporti sul cortile comune, o sul passaggio comune, se realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile che è, di regola, quella di fornire aria e luce alle unità circostanti (e, per il passaggio, quella di permettere il transito dei condomini) né la possibilità di utilizzazione particolare da parte di altri condomini (Cass. 11 Gennaio 1993 n. 172).

Deve ritenersi nulla la delibera assembleare che disponga a maggioranza l’utilizzo dell’ex locale portineria e dell’alloggio del portiere a favore esclusivo di un singolo condomino, in quanto esula dalle attribuzioni dell’assemblea e potendo essere adottata solo all’unanimità, mediante una decisione avente natura contrattuale. (Cass. 30 Agosto 2004 n. 17397).

Nell’ipotesi di costruzione di balconi pensili e dell’interramento di un serbatoio, destinato ad alimentare un impianto termico della proprietà di un singolo condomino, nel cortile comune, si deve ritenere che tali manufatti siano consentiti a condizione che non compromettano, in relazione alle loro dimensioni, l’utilizzazione normale ed il pari uso particolare del cortile comune da parte degli altri condomini (Cass. 27 Agosto 2002 n. 12569; Cass. 20 Agosto 2002 n. 12262).

La nozione di suo paritetico di cui all’art. 1102 c.c. non deve essere intesa in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa comune, poiché una lettura in tal senso della norma comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare della cosa comune qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio. Si deve pertanto ritenere legittima l’utilizzazione dell’intercapedine comune in un edificio in condominio, accessibile soltanto dal giardino del condomino interessato, da parte di quest’ultimo, di due serbatoi in lamiera per il gasolio, di un vaso di espansione per l’impianto di riscaldamento e di alcune scaffalature in legno, non essendo tale innovazione qualificabile in termini di impedimento allo svolgimento della funzione propria della cosa, consistente nel dare aria e luce al fabbricato e nell’offrire protezione contro l’umidità. (Cass. 5 Dicembre 1997 n. 12344).

È stata ritenuta legittima l’apertura di una porta da parte di un condomino nell’androne comune che non comporti una sostanziale modifica dell’entità materiale e della destinazione né un’alterazione del decoro (Cass. 15 Aprile 2002 n. 5417; Cass. 4314/2002).

Tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune deve annoverarsi la facoltà, per i partecipanti alla comunione, di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici al fine di esercitarvi le attività, anche diverso rispetto a quelle compiute in passato, che non siano vietate dal regolamento condominiale, in quanto tale uso non può ritenersi condizionato né dalla natura dell’attività legittimamente svolta né dall’eventuale, più limitata, forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass. 16 Marzo 2006 n. 5848)

Non è consentito al condomino di incorporare una porzione del pianerottolo della scala comune nell’appartamento di sua esclusiva proprietà, in quanto tale incorporazione costituisce una alterazione della destinazione della cosa comune e una utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini (Cass. 16 Dicembre 1974 n. 4299; Cass. 17 Gennaio 1963 n. 38).

Ciascun condomino è legittimato al passaggio su una strada comune, originariamente destinata a servire solo alcuni fondi di proprietà esclusiva al fine di accedere ad altro fondo di sua proprietà esclusiva, anche mediante apertura di un accesso in precedenza non esistente sulla strada comune, poiché tale uso non altera l’originaria destinazione della cosa (Cass. 1 Agosto 2001 n. 10453).