Non sfugge che buona parte delle controversie di natura condominiale traggono origine da un uso distorto che venga fatto dei beni e servizi comuni, di cui la necessità di rendere più chiare e stringenti le norme di legge e quelle regolamentari e di prevedere sanzioni efficaci e di cedere attuazione in ipotesi di loro violazione.

Gli interventi legislativi dovranno pertanto riguardare sia la figura dell’amministratore che l’istituto del regolamento, oltre che chiarire definitivamente la portata dell’art. 1137 c.c. in quelle parti che lasciano adito a discussioni (esempio: l’appartenenza del sottotetto e del sottosuolo).
Quanto all’amministratore dovrebbe essere posto in grado di poter reprimere le violazioni di legge e di regolamento con l’adozione di provvedimenti concreti ex art. 1133 c.c., norma, questa, rimasta, nei fatti, inapplicata e quindi desueta, prevedendosi contestualmente un’adeguata “copertura” per l’amministratore sia sotto il profilo della reclamabilità dei suoi provvedimenti (per i quali va escluso il ricorso all’assemblea) sia avuto riguardo alle sue responsabilità che debbono ricadere unicamente sul condominio ogni qualvolta egli abbia agito in virtù dei suoi poteri e delle delibere assemblea.
Circa il regolamento di condominio, andranno definiti i casi in cui esso può considerasi contrattuale inserendosi un’apposita norma nel codice che ne contempli la validità per gli aventi causa dai primi accettanti, gli ambiti di disciplina e le connessioni con quello assembleare.
Tuttavia, in entrambi i casi – regolamento assemblea o regolamento contrattuale – vanno previste sanzioni di natura economica e le modalità atte ad ottenere il rispetto.

Non sarà inutile ricordare quanto è statuito da altre legislazioni europee.


L’art. 22 della legge federale austriaca sul condominio prevede, tra l’altro che il condomino che “fa un uso suscettibile di danno per gli interessi dei restanti condomini, delle parti di servizio e di comune utilità, o, in genere di suo godimento, esistenti nella sua abitazione” deve essere escluso su querela della maggioranza degli condomini.
Parimenti laddove “a causa della sua condotta sconsiderata, scandalosa o grossolanamente insolente, minaccia l’armonia della coabitazione o … si rende colpevole nei confronti di un condomino o di una persona abitante nello stabile di un’azione contro la moralità e la sicurezza fisica”.


La legge sugli appartamenti in condominio n. 199 del 8/6/1966 della Danimarca, art. 8 contempla la seguente fattispecie: “se un condomino si rende colpevole di inadempimento grave, o spesso ricorrente, ai suoi obblighi verso l’associazione dei condomini o verso una dei suoi membri, l’associazione dei condomini può ingiungergli con un opportuno preavviso, di sgomberare l’appartamento”.



L’art. 18 della Legge 15/3/1951 sul condominio, in Germania, prevede l’esclusione del condomino, con delibera assunta a maggioranza degli altri condomini, ove questo “sia reso colpevole di un infrazione così grave relativamente agli obblighi a lui spettanti di fronte agli altri condomini, che non si può più consentire la prosecuzione della comunità assieme a lui; gli altri condomini potranno pretendere da lui la cessione della sua proprietà”.



L’art. 19 della Legge 21/7/1930 n. 49 della Spagna prevede la facoltà dell’assemblea di chiedere giudizialmente l’interdizione all’uso dell’appartamento da parte di un condomino, fino a due anni, nel caso in cui in esso o nelle parti comuni del fabbricato, siano svolte attività non consentite dagli statuti, dannose per l’immobile, immorali, pericolose, moleste o malsane.


Si tratta solo di alcuni esempi, tuttavia significativi circa l’importanza che viene ammessa da altri Stati ad un corretto e coerente uso dei servizi in comune.